500 bin lirayı faize koymak mı daha akılcı yoksa onunla ev almak mı? Bu soruyu geçen günlerde ekşide takılırken gördüm ve yeni yazımda bunu eğlenceli bir dille anlatmak istedim. Hangisinin daha iyi bir yatırım olduğunu anlamak için hem varlık değerleme hem de davranışsal iktisattan yararlanmamız gerektiğini düşünüyorum. Aslında bunu sadece değerleme ile yaparsak ve beklentilerimizin tutacağını varsayarsak sonuç gayet basit bir şekilde hesaplanabilirken işin içine biraz davranışsal ekonomi girince sonuç kişiden kişiye değişebilen bir hal alıyor. Ne derler bilirsiniz; sağlık, hukuk ve yatırım alanında tavsiye verilmez o yüzden biz ytd’mizi koyup incelememize başlayalım.

İlk olarak değerleme ile başlayıp bu iki yatırım türünde nasıl farklılıklar olduğunu bulmamız gerekli ki ona göre formülüze edelim. Ayrıca değerlemeyi yaparken farklı sonuçlar elde etmemek için bu iki yatırım türünün de 5. yıl sonunda nakde çevirip sermaye kazancını inceleyelim. Bir evin gelirlerini düşündüğümüzde kazançlar kısmına evin değerindeki artışı ve aylık net kira (vergi sonrası) gelirlerini ekleyelim. Tabi ki yasal mevzuat farklı zaman tarihleri ve ödeme oranlarıyla farklılık gösterse de kabataslak olarak aşağıdaki formülü yazabiliriz.

r yıllık faiz, r* aylık faiz, 60 sayısı 5 yıldaki ay sayısını gösterir.

Bu sıkıcı formülü kullanarak gerçek hayata uygun bir kaç sayı verelim değişkenlere. Böylece hangisini ne durumda seçmemiz gerektiğini inceleyelim.

Türkiye'de yıllık mevduat faizine %15 diyelim ve aylık faiz bu durumda 1.2% olarak hesaplanır. Evi sattığımızda da 500k’ya aldığımız bu ev 5 yılda fiyatı 800k’ya çıksın. Aylık net kira gelirimizi de basitçe 1000tl yapalım.

Bu sayılar olası ancak, yeterince mantıklı mı siz karar verin.

Çıkan sonuç; aldığımız evin kira getirisinin bugünkü değerini 42.600 tl olarak göstermekte. Evin satıştaki fiyatı ise bugünkü değere göre ederi 397.750tl olmaktadır.

Bu ikisinin topladığımızda ortalama 440 bin tl lik bugünkü değer ortaya çıkmaktadır. Eve bugün 500bin tl lik masraf ettiğimizde, bize getirisinin bugünkü değeri 440 bin tl olacağı için almamak ve parayı faize yatırmak daha uygun olacaktır. Nasıl ev alıp zararda olabiliriz ki?

Çoğu kişi paranın bugünkü değerini ölçmez, sadece gelecekte edinecekleri rakamlara bakarak hesaplamalarını yapar. Burada ise bir evin zarar ettirmesinin sebebi piyasa faizinin bu parayı bugünkü değerine indirgenirken kullanılmasıdır.

Neden faize göre indirgeyelim ki? Eğer evim gelecekte 800k olacaksa ve 60k kira alacaksam 360k kar etmedim mi?

O iş pek de öyle değil çünkü eğer hiçbir proje/yatırım yapmasaydım bankadan bunu alacaktım kıstasıdır bu, ki zaten 500kyı faize koysan o para kendi kendine 1 milyon TL olacaktı.

Şimdi faizle biraz oynayalım ki aradaki farkı görelim. Yıllık faizi 15%’ten 10%’a indirelim ve böylece aylık faiz 0.8% olsun.

Bu durumda, kira getirisinin bugünkü değeri 47.500 TL olurken, evin satışının ederi 495 bin TL olur. Topladığımızda 500 bin TL’lik maliyetimizi aştık ve kara geçtik. Bu da 500 bin TL ile ev al anlamına gelirdi. Tabi eğer faiz 10% olsaydı.

Burada önemli nokta faizin 5% azalmasının nerdeyse 100 bin TL'lik bugünkü değer farkı yaratmasıdır.

-Şimdi gelelim davranışsal iktisat kısmına.

Hayatta herhangi bir şey için neden sorusunu sormaya devam ettiğimizde mutlu olmak için cevabı son noktadır. İşte burada davranışsal iktisat sahneye çıkar.

Davranışsal iktisat insanların rasyonel olmamasından kaynaklanan durumları inceler. Homo Economicus değiliz der, biz de insanız der. Karar alma mekanizmalarımızda duygularımız, hislerimiz var der.

Bu alanda ilk olarak bahsetmek istediğim konu insanlar bir şeyi kazandığında ve kaybettiğinde farklı haz (utility) artışı ve kaybı yaşayabilmektedir. Mesela 10 lira bulmak bizi 8 puan mutlu edebilirken, onu kaybetmek bizi 12 puan mutsuz edebilir. Bu durum ev örneğinde de geçerlidir. Finansal değerlememizde her ne kadar sadece ekonomik çıkarı düşünsek de haz değişimleri de bir insanın karar verme mekanizmasını etkiler.

Evi alırken yaşadığınız keyif ne kadar küçükse ve de satarkenki mutsuzluk ne kadar büyükse; bu durum sizin ev alırsanız daha az mutlu olmanıza sebep olabilir.

Kısaca, size kargo geldiğinde koşarak kapıya gitmiyor ama anneniz eskilerinizi komşunun çocuğuna vermek istediğinde hayır diyorsanız tekrar düşünün.

Davranışsal ekonomide ikinci olarak bahsedeceğim konu bundling olup bu konu bize mutluluk verici bir şeyi parça parça mı yoksa bütün olarak mı almamız durumunda seçim yapmamıza yardımcı olur.

Eğer haz eğriniz mesela √Kazanç şeklinde ise 25 lirayı size bir kerede vermek 5 puanlık mutluluk sağlarken 9 lira ve 16 lira olarak iki ayrı zamanda vermek sizde 7 puanlık mutluluk yaratacaktır.

Bir kimsenin faizdeki parasını 5 yıl sonunda tekte geri alması, ev aldığındaki aylık kira getirisinden kaynaklanan mutluluğun altında kalmasında sebep olabilir.

Eğer her ay küçük küçük bir çok hediye mi yoksa yılda bir kocaman bir doğum günü hediyesi mi diye sorulduğunda ilkini seçerseniz; ev almak sizin için daha iyi bir seçenek olabilir. Tabi faiz ile ekonomik kazançları birbirine yakın olduğu durumlarda.

Sonuç?

Yukarıdaki formüllere beklentilerinizi koyun ve cevabı bulun. İşte bu kadar. Davranışsal iktisat ilginizi çektiyse Hızlı ve Yavaş Düşünme ve Dürtme kitaplarını öneririm.