500 bin lirayı faize koymak mı daha akılcı yoksa onunla ev almak mı? Bu soruyu geçen günlerde ekşide takılırken gördüm ve yeni yazımda bunu eğlenceli bir dille anlatmak istedim. Hangisinin daha iyi bir yatırım olduğunu anlamak için hem varlık değerleme hem de davranışsal iktisattan yararlanmamız gerektiğini düşünüyorum. Aslında bunu sadece değerleme ile yaparsak ve beklentilerimizin tutacağını varsayarsak sonuç gayet basit bir şekilde hesaplanabilirken işin içine biraz davranışsal ekonomi girince sonuç kişiden kişiye değişebilen bir hal alıyor. Ne derler bilirsiniz; sağlık, hukuk ve yatırım alanında tavsiye verilmez o yüzden biz ytd’mizi koyup incelememize başlayalım.

İlk olarak değerleme ile başlayıp bu iki yatırım türünde nasıl farklılıklar olduğunu bulmamız gerekli ki ona göre formülüze edelim. Ayrıca değerlemeyi yaparken farklı sonuçlar elde etmemek için bu iki yatırım türünün de 5. yıl sonunda nakde çevirip sermaye kazancını inceleyelim. Bir evin gelirlerini düşündüğümüzde kazançlar kısmına evin değerindeki artışı ve aylık net kira (vergi sonrası) gelirlerini ekleyelim. Tabi ki yasal mevzuat farklı zaman tarihleri ve ödeme oranlarıyla farklılık gösterse de kabataslak olarak aşağıdaki formülü yazabiliriz.

r yıllık faiz, r* aylık faiz, 60 sayısı 5 yıldaki ay sayısını gösterir.

Bu sıkıcı formülü kullanarak gerçek hayata uygun bir kaç sayı verelim değişkenlere. Böylece hangisini ne durumda seçmemiz gerektiğini inceleyelim.

Türkiye'de yıllık mevduat faizine %15 diyelim ve aylık faiz bu durumda 1.2% olarak hesaplanır. Evi sattığımızda da 500k’ya aldığımız bu ev 5 yılda fiyatı 800k’ya çıksın. Aylık net kira gelirimizi de basitçe 1000tl yapalım.

Bu sayılar olası ancak, yeterince mantıklı mı siz karar verin.

Çıkan sonuç; aldığımız evin kira getirisinin bugünkü değerini 42.600 tl olarak göstermekte. Evin satıştaki fiyatı ise bugünkü değere göre ederi 397.750tl olmaktadır.

Bu ikisinin topladığımızda ortalama 440 bin tl lik bugünkü değer ortaya çıkmaktadır. Eve bugün 500bin tl lik masraf ettiğimizde, bize getirisinin bugünkü değeri 440 bin tl olacağı için almamak ve parayı faize yatırmak daha uygun olacaktır. Nasıl ev alıp zararda olabiliriz ki?

Çoğu kişi paranın bugünkü değerini ölçmez, sadece gelecekte edinecekleri rakamlara bakarak hesaplamalarını yapar. Burada ise bir evin zarar ettirmesinin sebebi piyasa faizinin bu parayı bugünkü değerine indirgenirken kullanılmasıdır.

Neden faize göre indirgeyelim ki? Eğer evim gelecekte 800k olacaksa ve 60k kira alacaksam 360k kar etmedim mi?

O iş pek de öyle değil çünkü eğer hiçbir proje/yatırım yapmasaydım bankadan bunu alacaktım kıstasıdır bu, ki zaten 500kyı faize koysan o para kendi kendine 1 milyon TL olacaktı.